[유튜브 페이퍼] 윤지애 기자 = 유튜버 <경매대마왕>이 경매를 할 때 특히 주의해서 권리분석을 해야 하는 물건에 대해 이야기 영상을 올렸다.

경매에 나오는 물건들은 대부분 가압류, 가등기, 근저당권 등의 권리가 설정되어 있다. 이 권리들은 법원 경매를 통해 소멸이 되거나 아니면 낙찰자가 그대로 인수받아야 한다.

만일 경매로 낙찰을 받았음에도 소멸되지 않는 권리가 있다면 자칫 낙찰대금 외에 부담금이 추가로 발생할 수 있다. 그러므로 경매를 할 때는 물건의 모든 권리의 말소 여부를 판별하는 안목을 가지고 있어야 한다. 특히 재경매가 자주 발생하는 물건들은 더욱 그렇다.

사례 1.

2018년 8월에 근저당권이 설정된 물건이 있다. 그리고 임차인 확정일자와 전입일이 2018년 5월이다. 그러면 임차인은 근저당권 설정 일보다 앞서므로 당연히 배당을 받아야 한다. 하지만 결과는 배당을 받지 못했다. 왜 그럴까?

이유는 임차인이 배당 신고를 하지 않았기 때문이다. 경매가 확정되면 임차인은 경매 절차에 따라 배당요구종기까지 배당요구를 해야 하는데, 이를 하지 않은 것이다. 마찬가지로 확정일자가 없는 임차인도 배당받을 수 없다. 임차인이 배당 요건을 갖추려면 확정일자와 배당요구 모두 있어야 가능한데, 확정과 배당 중 하나라도 없는 권리는 낙찰자가 해결(인수)을 해야 한다. (단 소액임차인은 확정일자가 없어도 일정 비율에 따른 금액을 최우선 변제를 받을 수 있다.)

사례 2.

근저당권보다 앞선 날짜의 임차인 두 명이 있다. 이들의 권리는 각각 2억 2천만 원으로서 확정일자와 배당요구 모두 가지고 있다. 그런데 낙찰가는 이보다 적은 3억에 낙찰이 되었다. 이처럼 낙찰가가 최선순위 금액보다 부족한 경우 나머지 금액은 낙찰자가 인수하는 것이 원칙이다.

하지만 내용을 파악해 보면 두 명의 임차인 중 한 곳은 주택보증공사이다. 이런 경우 임차인 A씨가 주택보증공사에 전세자금 대출을 받고, 주택보증공사는 건물의 권리 분석을 상세히 마친 후 전입을 한 것이다. 그러므로 임차인은 두 명이 아닌 한 명이 되는 셈이다.

사례 3.

경매에 나온 건물의 소유자인 A씨는 과거 2015년 11월에 건물을 낙찰받고, 경락잔금 대출까지 받았다. 그리고 경매를 당하게 되었는데 희한하게도 그 건물 임차인 3명이 모두 배당요구를 하지 않았다. 그래서 재경매로 다시 나왔다.

이런 물건은 이전의 권리 분석까지 상세히 살펴봐야 한다. 만일 2015년 11월 보다 먼저 말소기준 권리가 있는 것이라면 이는 이미 과거에 말소된 사건으로 볼 수 있다. 또 경락잔금 대출 날짜도 확인해야 한다. 그러면 근저당권이 가장 최우선 변제가 되어 3명 모두 선순위가 되지 않을 것이다.

그러나 낙찰 당일 전 사건으로 말소된 임차인 A, B, C가 다시 계약서를 쓰고, 차후 경락대금 대출을 받았다면 A, B, C가 다시 선순위가 된다. 그러면 경매를 통해 낙찰을 받아도 가처분이나 가등기가 말소되지 않아 자칫하면 낙찰받은 부동산 소유권을 빼앗길 수도 있는 상황이 된다.

이에 네티즌들은

[ yster291 ]  내일이라도 고급 강좌 듣고 싶은데 집이 세종시라서 너무 아쉬워요. 수강생 중에 지방에서 오시는 분도 계시나요? 너무너무 공부하고 싶네요.

[ 모먼트 ]  계속 1등이넹. ㅋㅋ 정말 유익한 영상 늘 감사하게 생각하고 잘 보고 있습니다.

[ 주인 ]  대항력 있는 임차인이 우선변제권 없이 배당 신청하는 경우는 없을 테지만 그러한 일이 발생한다면 일반채권과 같이 안분배당 되는 게 아닐까요?

[ 맘뿌리 ]  저기 사는 임차인들은 경매로 보증금 두 번이나 날리게 되는 건가..

[ 김정석 ]  좋은 내용 배우고 갑니다.

[ 김성목 ]  경매사건이 아니더라도 소유자가 바뀌고 소유권변동일과 동시에 근저당이 잡혔을 경우도 동일하다고 봐도 무방하나요?

[ 김성목 ]  선순위 임차인이 확정일자만 근저당보다 늦으면 배당은 근저당보다 후순위인가요?

[ penny lane ]  6:28 선순위임차인이 확정과 배당 둘 중에 하나라도 없다면 입찰자가 인수해야 한다. -> 임차인 입장에서 전입신고, 확정일자 두개를 받아 놓아야 그 이후 일어난 근저당에 앞선 우선변제권이 생기잖아요. 만일 임차인이 확정일자가 없고 전입(1순위 근저당권에 앞선 전입일)만 되어있는 상태라면, 우선변제권은 없지만 낙찰자가 임차인 보증금을 인수해야 하는 게 맞나요?? 그동안 잘못 알고 있었던 건지..