[유튜브 페이퍼] 윤지애 기자 = 유튜버 <부동산메신저>가 부동산 경매 물건을 낙찰받을 때 유치권을 해결하는 방법에 대해 이야기 영상을 올렸다.

부동산 경매를 할 때 가장 어려운 종류가 바로 유치권이 있는 부동산이다. 유치권이 낀 부동산을 제대로 확인하지 않고 낙찰받으면, 자칫 시세보다 더 비싸게 주고 사는 경우를 당할 수 있기 때문이다.

유치권이란, 채무를 지급받기 위해 채무자의 물권을 점유하는 권리

유치권은 물권의 한 종류로서, 채무자에게 채권에 대한 변제를 받을 때까지 타인의 물권 또는 유가증권을 점유하고, 유치할 수 있는 권리를 말한다. (민법 제320조)

예를 들어 '갑'이란 사람이 고장 난 핸드폰을 고치기 위해 AS 센터에 핸드폰을 맡겼는데, 수리 비용이 50만 원이 나왔다. 그러면 '갑'은 핸드폰을 찾기 위해 수리비 50만 원을 AS 센터에 지급해야만 한다. 그런데 '갑'이 수리 비용을 지급하지 않았다. 그러면 AS 센터는 '갑'이 수리비를 지급할 때까지 핸드폰을 돌려줄 수가 없다. 이것이 바로 유치권이다.

부동산 유치권의 경우 주로 아파트, 빌라, 짓고 있는 다세대주택, 토지 등에서 발생을 하는데, 그곳에 임차해 있는 임차인도 유치권 행사를 하기도 한다. 또는 건축 공사를 하는 하청업자가 공사비를 지급받지 못해서 건물을 점유하고, 유치권 행사를 하기도 한다.

유치권은  그 물건 자체로 인해 발생한 채권이어야 법적으로 인정받을 수 있어

유치권자는 채권을 지급받기 위해 점유한 부동산을 경매에 부칠 수도 있다. 다만 건축이 완료되지 않은 상태에서 발생한 유치권은 오직 건물에 대해서만 유치권이 가능하며, 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다. 왜냐하면 공사대금 채권은 토지와 무관하기 때문이다.

또 임차인이 자신이 임차해 있는 매장이나 집의 인테리어, 리모델링, 증축 등에 투자한 비용은 유치권 대상에 포함되지 않는다. 이유는 임차인이 자신의 이익을 목적으로 투자를 한 것이기 때문이다. 다만 건물의 보일러 수리나 방수 등의 비용은 유치권 대상으로 인정받을 수 있다.

법원에서 유치권을 인정받으려면 채권이 물건 자체에 대해 발생한 채권이어야 하며, 변제기가 도래한 채권이어야 한다. 또한 유치권에 대한 배제 특약이 없어야 하며, 목적물을 유치권자가 점유하고 있어야 한다.

경매를 낙찰받기 전에 현황조사서를 꼭 파악해야

대법원 판례에 의하면 임의경매 개시결정 기입 등기 이후에 취득하는 유치권은 채무자의 처분행위에 해당한다고 해서 점유자가 유치권을 내세워 매수인에게 대항할 수 없다고 판결하였다. 다시 말해 경매 개시결정 이후에 취득하는 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다는 이야기다. 그렇다면 유치권자의 점유가 경매 개시 후에 있었다는 것을 파악하면 유치권은 쉽게 해결이 된다.

경매가 개시되면 법원은 감정평가, 채권신고 및 배당요구 최고, 현황조사 절차를 진행하며, 현재의 물건이 어떠한 상태인지, 누가 점유하고 있는지를 파악한다. 이 절차에서 점유자로 확인된 유치권자가 없었다면 경매 기입등기를 마친 이후에 성립된 유치권이므로 매수인에게 대항할 수 없는 유치권자라 보면 된다.

끝으로 <부동산메신저>는 "유치권에 대한 두려움은 현황조사서 한 장이면 해결할 수 있다."라며, "추후 인도명령 신청서와 함께 법원에 현황조사서를 함께 제출하면 바로 인도명령받고, 강제집행을 할 수 있다. 그러므로 경매를 낙찰받기 전에 꼭 현황조사서를 파악하길 바란다."라고 조언하였다.

이에 네티즌들은

[ 김태하 ]  항상 심플하고 실무적으로 설명해 주셔서 좋습니다.

[ HAN KI KIM ]  문제는 매각 잔금 칠 때 가짜 유치권이라 해도 대출에 장애가 되지 않나요? 전 이게 젤 걸려서 가상인지 알지만 입찰에 주저하게 됩니다. 경락잔금 대출 시 은행도 가짜 유치권이라고 생각하고 정상 담보가치로 잡아주면 문제없지만.

[ 카르페디엠 ]  부동산 메신저님 항상 잘 보고 있습니다. 좋은 정보 넘 감사합니다.

[ m k ]  팬입니다.~ 쏙쏙 귀에 들어오는 게 너무 잘 보고 있습니다.! 감사합니다.

[ 정의승 ]  와 진짜 너무 쉽게 설명해주셔서 놀랐습니다. 감사합니다.

[ 둥니기리 ]  와우 감사합니다. 해당 물건 제가 관심 갖고 보고 있던 건데.

[ 뭉크뭉tv ]  귀에 쏙쏙 들어오네요 . 저랑 나이대가 비슷하신데 볼 때마다 대단하신 듯해요.

[ 최윤정 ]  와우~깔끔한 설명 잘 들었습니다.^^ 감사합니다.

[ jeki park ]  이제 유치권물건도 싸게 사기 힘들어지겠어요. 다들 아니깐.

[ Wonbea jo ]  깔끔한 해석입니다.

[ Leddits ]   이론에 대한 이야기가 넘 좋네요. 다만 영상에서 하나의 사례만 들었지만 실제로는 유치권도 다양한 상황이 있기에 현황조사서만 보면 1분 만에 해결된다는 말은 좀 과장인 것 같네요.

[ 신바람 손박사 ]  상가에 유치권 많던데 상가 유치권과 공장 유치권도 알려주세요. 그리고 원룸 빌라 공사 중에 유치권 있는 것도 알려주세요.

[ 박재형 ]  항상 중요한 정보를 이해하기 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다!!

[ 로티TV ]  현황조사서에 대부분이 점유관계 미상인데, 직접 가서 확인하는 방법뿐이군요.

[ 김도연 ]  완전 귀에 속속 잘 들어옵니다. 많이 배웠습니다.

[ *Heineken ]  5:12 잔금 못 치르면 "미납"이 됩니다. 법원의 행정적 절차의 오류가 있을 때 "매각허가결정취소"가 가능합니다. 대출 못 받았다고 법원에서 "취소" 시켜주진 않더라고요.

[ 김정석 ]  현황조사서가 존재하는 이유를 알았네요. 중요하고 좋은 정보 감사합니다.

[ 임선희 ]  유치권 잘 들었습니다. 김진원 선생님^^

[ 박현우 ]  법원이 왜 취소를  해준 거죠? 그 설명이 없네요. 그리고 등기는 유치권 성립여부와 관계없이 나오나요?

[ 예스님 ]  근데  유치권자가  물건을  점유하고 있지 않으면 행사하지 못한다고 그랬는데.. 99프로가 채무자가 점유하고 있다고 하면 유치권 행사는 거의 행사할 일이 없는 거지만 그래도 현황조사서를 한번 보라는 건가요?

[ 캥거루 ]  안녕하세요. 대표님 항상 강의 잘 보고 있습니다. 질문이 있는데 위에서 설명해주신 물건에서 예를 들어 경매 개시결정 이후 유치권 신고가 들어온 경우라면 공사업자가 점유하고 있든 없든 간에 상관없이 무조건 유치권이 성립하지 않는다고 보아도 되는 것인지 궁금합니다.

[ Cheol Baik ]  점유란에는 미상이지만 기타란에 유치권 행사 중 현수막이 걸려있고 펜스가 설치되어 내부로 들어갈 수 없다라고 현황조사서에 나오면 유치권이 성립하나요(점유자가 없어도 간접유치권이라고 하는데 답변 부탁드립니다.)

등의 댓글이 달렸다. 위 영상은 아래 URL로 들어가면 볼 수 있다.

https://www.youtube.com/watch?v=6jfGi5E9HPA&feature=youtu.be