[유튜브 페이퍼] 임지호 기자 = 유튜브 <직방TV>에서 집주인에게 전세보증금을 100% 받아낼 수 있는 세입자의 대응 방법에 대해 이야기를 하였다.

집값이나 전세금의 하락으로 현 세입자에게 전세금이나 보증금을 빼주지 못하는 깡통 주택들이 계속 늘고 있다. 어떤 경우에는 처음부터 이를 악용하여 세입자들에게 피해를 주는 집주인들까지 있다. 이에 대해 현직 변호사가 <직방TV>에 직접 출연하여 집주인에게 전세금(보증금)을 돌려받을 수 있는 대응 방법에 대해 조언을 하였다.

첫째, 임차 계약을 만료할 시, 집주인에게 문서로 통보한다.

전세 계약 만료 기간이 다가오면 계약 만료되기 최소 1개월 이전에 집주인에게 전세 계약을 종료한다는 내용증명을 보내놓는다. 그래야 법적 효력이 생긴다. 실제로 세입자가 계약일이 만료되었음에도 불구하고 계약 종료를 밝히지 않으면, 이는 묵시적 계약 갱신으로 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 자동 연장된다.

이는 임차인 뿐만 아니라 임대인도 마찬가지인데, 임대인도 임차인에게 계약 종료를 미리 밝히지 않으면 임차인에게 이전 계약과 같은 조건으로 2년을 살게 해줘야 한다.

그리고 임대인에게 내용증명을 보낼 때는 "보증금을 반환하지 않으면 그에 대한 위약금과 손해배상을 청구한다"라는 내용을 넣도록 하고, 세입자 또한 임차해 있는 집을 빼기 위해 주변 부동산에 매물을 내놓는 행위를 해야 한다.

둘째, 보증금을 돌려받지 못했다면 이사는 절대 금지

간혹 세입자가 이사가 급한 나머지 집주인에게 보증금을 돌려받지 않았음에도 불구하고 이사를 먼저 가는 경우가 있다. 하지만 이렇게 되면 대항력과 우선변제권이 상실되어 집이 경매에 잡힐 경우 보증금을 돌려받기 어려워진다. 이사를 꼭 가야 하는 상황이라면 가족 중 한 명이라도 전입을 남겨두고 가야 한다. 그래야 대항력을 유지할 수 있다.

셋째, 임차권 등기 명령을 신청한다.

이사를 가지 않으면 안 되는 상황이거나, 남겨둘 가족이 없다면 관할 법원에 임차권 등기 명령 신청을 한다. 그러면 등기 순위에 따라 대항력을 갖게 된다. 이를 반대로 뒤집어 보면 임차하려는 집에 임차권 설정이 되어 있다면 절대 들어가서는 안 된다는 이야기가 된다.

넷째, 지급명쳥을 신청하고, 소송을 한다.

위의 세 가지 행위를 다 했고, 계약 만료일이 충분히 지났음에도 불구하고 집주인이 전세금(보증금)을 빼주지 않는다면 지급명령 신청을 한다. 요즘은 인터넷 대법원 사이트에서 전자소송이 가능하고, 비용도 저렴해서 소송을 거는 것이 어렵지 않다. 또한 보증금 반환 청구 소송은 충분히 승소할 수 있는 사건이라 복잡하지도 않다.

다섯째, 세입자가 직접 경매신청을 할 수 있다.

임차권 등기와 지급 명령을 다 했다면 세입자가 직접 경매 신청을 할 수 있다. 그러면 법원에서 현황조사와 감정평가 등을 거친 후, 4~5개월이 지나면 경매 날짜가 잡히고, 낙찰 이후 세입자는 배당을 받을 수 있다.

끝으로 <직방TV>는 "법적 근거가 없는 구두상의 약속은 신뢰하지 말고, 전세금(보증금)을 반환받지 않은 상태에서 임차권 등기를 말소해 달라는 집주인의 요청 또한 받아들여서는 안 된다. 또한 집을 구할 때 임차권 등기가 설정된 주택에는 아예 들어가지 않아야 한다."라고 조언하였다.

이에 네티즌들은

[ Justin ]  이렇게 부동산법을 개판으로 복잡하게 만들어놓으니까 서민들이 당하지. 국회의원들이 일을 안 해서 그렇다. 집주인이 부도났는데 왜? 전세입자가 모든 손해를 감수하게 법을 만들어 놨냐?

[ 애플민트 ]  내 돈 받는 게 이렇게 힘들고 어렵다니.

[ 갓예능 ]  전세금 2천만 원을 1년째 징징거리며 세입자가 오면 주겠다고 집주인이 죽는소리를 하고 있어요. 미처 돌아버리겠습니다.

[ sangdo computer ]  다 좋은데 직뻥, 다뻥 오명 좀 벗게.. 허위매물부터 없애고  전세금 받고..

[ 김명우 ]  이사 날짜 다 잡아놓고 돈 없다고 배 째라면 세입자는 어디 가서 살아요? 돈 없는데 어디 가서 살면서 한 사람 남겨두고 전세권 등기명령으로 등기해야 하나요? 이래저래 억지로 살고 있는데 돈 준다고 갑자기 나가라면 날짜 맞는 집은 어디서 찾나요?

[ 뿌꾸뿍 ]  너무나 당연하고 아는 사실들인데 이걸 안 지키는 세입자들 진짜 많음. 집주인이 일단 전입신고 빼주면 전세금 돌려줄게 하면 믿고 빼줌. 미친.

[ 정종욱 ]  임차권등기 명령 말소와의 관계에서 보증금 지급은 동시 이행이 아니라 선 이행 의무입니다. 대법원 판례도 있는데 실수하신 것 같네요.

[ DBSR se ]  좋은 영상 보고 댓글 남깁니다. 1.임차권등기 명령 신청을 하였고, 다음 지급명령신청 상황에 직면하였는데 인터넷 청구 비용 및 전세금 대출 이자의 경우 어떤 방식으로 받을 수 있는 건가요? 절차가 궁금합니다. 2.그리고 이사 사실 통지 위임은 부동산에 며칟날 이사 간다 하고 비밀번호만 알려주면 되나요?

[ 거상 ]  이런 영상이 진정한 서민을 위한 거다. 널리 알리고 싶은 마음이..

[ 김고운 ]  그러고 보니 직방에 있던 공인중개사한테 사기 먹었는데.. 문의 한번 해야겠네요.

[ AHIMO TUV ]  나라에서 일부러 복잡하게 만들어서 사기 치라고 조장하는 듯. 조선시대 한자 모르면 그냥 당하는 백성들과 뭐가 다른가?

[ arjuna Krsna ]  to 직방TV: 앞으로 볼 시청자를 위해, 지금이라도 자막오류 정정 부탁합니다. 임차권 등기변경-> 임차권 등기명령. 고맙습니다.

[ 우브로 ]  질문 있습니다. 보증금을 돌려받았는데 원금을 다 받지 못했고 공인중개수수료 및 수리비를 떼고 주더라고요. 주택관리 정산도 끝난 시점인데 보증금 돌려 줄 날짜가 되니 이렇게 하네요. 대처방안이 없을까요??

[ 별의별Story ]  임차권등기하고 경매 신청해서 배당금 받을 때까지 전셋집에 계속 거주할 수 있나요?

[ jae won ]  일주일 늦게 얘기하여 묵시적 갱신 이후 1월 1일이 3개월 만료가 되는 날인데 지금 현재 집에 HUG에서 가압류가 들어와 있는 상태입니다. 이렇게 되는 경우에는 어떻게 해야 하는 겁니까..

[ js k ]  좋은 정보 감사합니다. 집주인이 질권 설정도 아닌 그냥 전세자금 대출을 거부해서 다음 세입자가 구해지지 않고 있습니다. 제가 계약을 1년 남기고 나간다 하는 바람에 부동산에선 저보고 집주인을 설득하라는데 뭐라고 해야 할까요? ㅠ

[ 양지고을 ]  서민들 울리는 사기꾼들에 대한 처벌을 무기징역 등으로 대폭 강화하면 대부분의 사기는 줄어든다.

[ maximal ]  월세를 내는 점포의 경우에도 같은 방법이 적용될까요?

[ obster ]  이제 곧 이사 후 임차권등기를 해지할 예정인데요. 혹시 전세 계약 만료일부터 이사 전까지 지불했던 이자를 청구할 수 있나요?

[ Neiman ]  묵시적 계약 진짜 맞습니다. 이걸 일찍 봤다면 그 고생 안했을텐데 ㅠㅠ.. 추천드립니다.

[ 킬리만자로산책 ]  말씀하시는 거 그대로 자막 넣다보니 오류가 많네요. ㅋ

[ 퐁뎅퐁뎅 ]  애초에 진짜 집주인이 파산?하고 우선순위 밀리고 그러면 뭐..답 없는 건가..ㅠ 중개업자는 진짜 이런 거를 챙겨줘야지 그냥 수수료만 받아가려고 아무 방이나 계약 시켜놓고ㅡ 쏙 빠지고. 저 반 전세 걸어놓고 만기 때 집주인이 돈 없다 이래저래 핑계 대다가 연락두절 되서 중개인한테 혹시 물어봤는데 자기한테 연락하지마라고 쏙 빠지고.ㅜㅜ

[ Nan Rara ]  이사하지마라고 했는데 그게 전입신고 바꾸지 말라는 건가요? 지금 방만 놔둔 상태인데..

[ MIN K ]  전 지금 전세금 반환 소송중입니다. 생각보다 어렵지 않아요. 다만 시간 끌리면서 생기는 정신적 스트레스가 좀 있어요. 법원까지 오가는 것도 좀 짜증 나고. 그렇지만 변호사님 말씀대로 이 악물고 흔들림 없이 진행해볼랍니다. 전 승소 후 바로 경매로 넘길 거에요. 다들 파이팅입니다.

[ 이웅희 ]  계약 완료1년 남았고 하자 문제로 계약 중도해지로 보증금 받아서 나가고 싶은데 전세보증금 반환 소송하면 승소 가능할까요?

등의 댓글이 달렸다. 위 영상은 아래 URL로 들어가면 볼 수 있다.

https://www.youtube.com/watch?v=mVo1XfmSIAA